Novos pilares para destravar a
economia. Ao programa CB.Poder, diretor
de Regularização Social e Desenvolvimento Econômico da Terracap detalha o
funcionamento do Desenvolve-DF, programa que substituirá o antigo Pró-DF. Meta
é incentivar o desenvolvimento do setor produtivo da capital federal
"Para o futuro, criou-se o
Desenvolve-DF, com novos pilares. Um deles é a concessão do direito real de uso
(CDRU)" (Leonardo Mundim)
Existe uma decisão do Tribunal de
Contas do DF de 2017 suspendendo o Pró-DF II em razão de diversas falhas
operacionais. As indicações de compra de terreno eram feitas pela Secretaria de
Desenvolvimento Econômico, os descontos eram excessivos e, além disso, ainda se
tinha o abatimento do que foi pago a título de taxa de ocupação. Hoje, nós
temos inúmeros terrenos da Terracap ocupados por empresas que não pagam nada em
taxa de ocupação e, do outro lado, empresários que sofreram com o problema da
burocracia do próprio programa. Muito do Pró-DF era o pacto da mediocridade. O
empresário dizia que ia fazer, a secretaria aprovava sabendo que não ia e tudo
acabou em uma confusão jurídica e fática que precisava ser enfrentada.
Sobre desvirtuamento da finalidade
do terreno. Locais destinados à geração de emprego acabaram servindo para
a construção de igrejas. Isso deve ser reformulado no programa? Um dos pilares que foi quebrado, além da pessoalidade e da burocracia
excessiva, é o da transferência do patrimônio público para o particular. Essa
transferência era o que motivava, muitas vezes, para chegar a esse ponto. Em
vez de se focar na geração de emprego e renda, focava-se no que se esperava da
transferência de patrimônio público para o particular de uma maneira barata e
sem a necessária fiscalização para ocorrer. Assim, geraram esses
desvirtuamentos.
Ou seja, hoje o empresário não
fica mais como proprietário do terreno? É uma espécie de concessão? O que muda? Nós pegamos esse Pró- DF II, que ainda existe, e colocamos em um
quadro em extinção. Nele, nós vamos aplicar três instrumentos jurídicos: a
transferibilidade dos benefícios da concessão, a possibilidade de revogação e a
reabertura de prazo de migração para enquadramento no Pró-DF II. Com isso, nós
conseguiremos a sanitização desse quadro, permitindo com que as pessoas possam
sair do programa com as escrituras. Para o futuro, criou-se o Desenvolve-DF,
com novos pilares. Um deles é a concessão do direito real de uso (CDRU). O
empresário terá acesso a um terreno por meio de uma licitação pública do valor
do percentual da CDRU. Ela será registrada na matrícula do imóvel e estará
protegida de alterações políticas ou governamentais.
Como será a fiscalização para
evitar o desvirtuamento de funções? A concessão pode ser cassada? A concessão vai valer por um período de cinco a 30 anos, prorrogáveis
por mais até 30 anos. O prazo vai ser de escolha do empreendedor. Ele vai ter
de gerar os empregos que se comprometeu, e a Secretaria de Desenvolvimento
Econômico terá de fazer, pelo menos, uma vistoria anual para identificar esse
compromisso e a manutenção da ocupação. Qualquer tipo de alteração tem de ser
comunicada e autorizada pelo Copep, o conselho de gestão do programa. Além
disso, nós vamos ter uma tranquilidade maior com relação à fiscalização, uma
vez que o terreno continua sendo público. Se houver um desvirtuamento
constatado, o conselho pode cassar essa concessão e dar baixa na matrícula
imobiliária que estava ali registrada.
Ainda não foram feitas licitações,
mas há uma estimativa de quantos empregos esse programa deve gerar? Nós não temos ainda estimativa do Desenvolve-DF, porque é algo
novo que vai depender da adesão dos empresários. Com relação ao quadro de
extinção, imaginamos que serão beneficiados pelo menos 3 mil empreendimentos
que estão, ou cancelados e continuam funcionando e gerando empregos, ou que
precisam transferir a concessão para outra empresa, ou que estão em situação de
outros programas antigos do governo.
Nessa transição, os empresários
terão de se adequar às novas regras? Nós
estamos prevendo um prazo de 180 dias contados a partir da vigência da lei.
Isso ainda deve demorar um pouco, porque há um decreto regulamentador para ser
aplicado. Agora, o ponto principal é que quem estava no programa vai continuar
e quem esteve poderá voltar. Quem nunca participou terá de esperar a licitação
da concessão de uso pela Terracap. Nós recebemos 109 sugestões de entidades de
setores produtivos, de cidadãos e de outros órgãos públicos. Desse total, 88
foram acolhidas. O que nós temos percebido é que, de fato, as pessoas estão
muito empolgadas. Tem muita gente só esperando essa licitação de concessão de
uso da Terracap para conseguir o seu lote.
O setor produtivo critica que
empresas de fora não conseguem vir para o DF, porque os valores dos terrenos da
Terracap são muito altos. Isso vai ser revisto no novo programa? Estamos propondo no projeto a obrigação de serem criadas áreas de
desenvolvimento econômico (ADE), setores industriais e polos comerciais. Também
prevemos o direito de qualquer cidadão poder fazer a impugnação ao valor de
avaliação da Terracap. Além disso, vamos ouvir a administração regional e,
mediante edital, as entidades do setor produtivo e as associações comerciais
daquela cidade quanto ao tamanho dos lotes, ao uso de cada um e a localização
deles. Teremos também um ambiente web onde as pessoas poderão acessar fotos e
preços.
O foco será para grandes empresas,
pequenas empresas ou todo o setor produtivo? Na entrega que nós fizemos à Terracap e à Secretaria de Desenvolvimento
Econômico do anteprojeto que desenvolvemos para o governador, estiveram
presentes 29 entidades do setor produtivo. Então, todos estão apoiando
exatamente porque ele é um projeto que está trazendo vantagens e soluções para
todas as modalidades empresariais.
A Terracap também trabalha na
regularização de alguns terrenos de igrejas. Como está esse processo? Nós lançamos o programa Igreja Legal, com cinco medidas de interesse. Eu
destacaria uma: lotes exclusivos com percentual mínimo específico para igrejas
em novos loteamentos. A Luos, Lei de Uso e Ocupação do Solo, trata de lotes
existentes. Nas criações de lotes, quem escolhe o uso, se vai ser comercial,
residencial ou institucional, é a loteadora. Antes, a Terracap classificava um
mesmo lote para fins comerciais e institucionais. Com isso, colocava para
disputar uma empresa grande e comercial e um centro religioso e institucional.
Dessa forma, nós estávamos empurrando as igrejas para a clandestinidade. Com o
novo programa, além da avaliação do lote ser menor, ela só competirá com outra
igreja.
As igrejas terão de se enquadrar
também ou só será para as novas? As
que estão estabelecidas até 2006 têm o direito de pleitear isso. Nós temos a
Lei nº 806, de 2009, que lista 1.201 igrejas irregulares em terrenos públicos.
Destas, mais de mil ainda nem procuraram a Terracap nos últimos 10 anos. Outro
ponto que nós trouxemos no Desenvolve-DF é a possibilidade de usar certidão de
crédito. Hoje, a Terracap tem quase R$ 200 milhões em certidões de crédito no
mercado. São distratos feitos anteriores e que a loteadora emite uma espécie de
nota promissória. A igreja pode comprar essa carta de crédito e, certamente, a
conseguirá com algum deságio.
Voltando ao Desenvolve-DF, a
concessão do lote é o 1º passo para atrair o empreendedor. Quais as outras
iniciativas? Nós identificamos que o que gera emprego não é o decreto, é o
mercado. O que podemos fazer enquanto governo é encorajar. Então, por exemplo,
na licitação do Desenvolve-DF a mínima vai ser de 0,20% sobre 80% da avaliação.
Isso, na prática, dá algo em torno de 0,16% ao mês.
Esse contrato entre empresário e
Terracap vale como garantia para conseguir empréstimos bancários? Se eu compro um terreno na Terracap hoje, eu fico pagando por 20 anos, e
a loteadora tem uma alienação fiduciária gravando esse imóvel. Ele não pode ser
utilizado para nada em termos de financiamento bancário, como garantia real.
Agora, a concessão do direito real de uso, em si, serve, segundo o Código
Civil, como garantia de financiamento bancário. Ela pode ser hipotecada, não o
imóvel. Ou seja, no dia seguinte que for registrada a sua concessão de uso,
mesmo independentemente do prazo para começar o pagamento da taxa de
retribuição, que será de seis a 24 meses, o empresário poderá levar a
CDRU em um banco e pedir financiamento não só para construir a sede, mas também
para gerar empregos e começar a pagar a taxa.
E qual a vantagem para o
banco? Esse modelo de negócio existe na
Lei nº 5.803, que trata de concessões rurais, e a lei prevê inclusive o passo a
passo dessa execução desse tipo de hipoteca. Se houver inadimplência, o banco
vai retirar daquele empreendedor e vendê-la em leilão público. Ele vai assumir
o papel de concessionária. No fim dessas concessões,
Caso o empresário tenha feito
benfeitorias, elas serão ressarcidas? Duas emendas apresentadas ao projeto trouxeram a previsão do
ressarcimento. Só que isso vai ocorrer conforme os critérios do decreto. O que
pode acontecer é que o empresário tenha feito construções que vão valorizar o
terreno da Terracap, mas pode ser também que seja uma construção irregular, sem
habite-se, o que desvaloriza o terreno. (Vídeos, entrevista completa)
CB.Poder - Correio Braziliense